围绕用户展开的营销，并没有使供需缓和、楼盘空置减少，开发商逐渐认识到实现销售的关键在于正确确定目标市场的需要和欲望，并且比竞争对手更有效、更有利地传送目标市场所期望满足的东西，即发现欲望并满足它们。使开发商不再只关注于产品的本身，转而关注市场需求。

  房地产活动策划的责任，就是去研究市场，发现消费者的真正“欲望”，全程策划理论应运而生。全程策划理论是指在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，通过市场调研、需求论证、概念定位、目标、规划设计、建筑布局、工程控制、营销推广、售后服务等营销过程的分析、计划、组织和控制，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。全程策划经历了前策划和后策划两个发展阶段，两个阶段的策划理论模式分别是等值策划模式与增值策划模式。

  ①前策划阶段一等值策划。 

前策划阶段以等值策划理论为代表，策划人为避免楼盘成本攀升而并未获得同比的售价，或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环，在楼盘众多的优势卖点中进行权衡取舍，或找到楼盘未发现的价值点，使楼盘成本与销售价格相适应。此阶段房地产策划是以品质、价格为主线，强调生活的舒适与和谐，综合运用市场策划、投资策划、设计策划、形象策划、广告策划、营销策划、公关活动策划、商业功能策划等各种技术手段，使销售达到理想的效果。房地产开发商关注市场需求的结果，使房地产策划在开发商心中的位置进一步提高，以用户为中心，策划与营销并重成为房地产开发的主要功能。等值策划要求策划人能对该项目的价值具有充分的认知能力，并能在多因素之中进行权重取舍，而且南具有级取和实现的、有的能力发展士地的充分价值，进行海值爱划，从而兑现其最大价值，可视为房地产策划的理想模式。

②后策划阶段一增值策划。

后策划阶段以增值策划理论为代盘相对价值为主要目的，策划人在项目立项时，即者手进行市场需求调街生牌定目标市场的需求和欲望，应用等值策划的技术手段，利用差异化、避免竞争等有销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求、又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格使楼盘增值， 从而达到营销目的的一种策 划方式。增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值(使楼盘增值)，为楼盘的市场创造有效需求即通过创新适应需求、 引导而求、挖掘需求。增值策划的结果，真正确立了房地产策划在房地产开发项目中的位置，使以用户为核心、策划为主体功能、营销为主要功能成为房地产开发的主导模式。